安定した賃貸経営を実現するために大事なこと

大家さん

空室対策が必要だったり、トラブルもよく起こっている。もっと賃貸経営を安定させたい

不動産は自分が動かなくていいと思っていたのに、なかなか安定しなくて頭を悩ませている大家さんもいるのではないでしょうか。

澤田

こんにちは、LivingTokyoの澤田おさむです。

順調にいっているときは大丈夫なのですが、築年数が経ってくるとトラブルや空室などで頭を悩ませることが増えてくることもあると思います。そこで、弊社の代表倉川に「賃貸経営を安定させるためのポイント」を聞いてきました。

賃貸経営でお悩みの方はぜひご覧ください。

倉川

弊社が大家さんのために大事にしていることをすべて紹介します！

入居者が退去する理由をなくして長期入居を実現

賃貸経営を安定させる一番のポイントは長期入居をしてもらうことです。一度入居者が決まってしまえば、退去しない限り空室にはなりません。毎月、家賃が入ってきます。

当たり前のようですが、ここをないがしろにしてしまっていることはないでしょうか。例えば、できるだけ家賃を上げようと必死に交渉をするなどということはありませんか。

弊社に管理を依頼していただいて家賃がアップした事例はあります。そのような事例は、入居者がいない物件を適正家賃にしたものです。入居中に家賃をあげるのはおすすめしません。

弊社の管理物件は長期入居をしてくださっている入居者さんが多いです。ターゲットによっては定期的に退去が出てしまいますが、ちょっとしたことを意識するだけでも退去を減らすことができるかもしれません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、退去が出たときの対応や期間が短い入居者が続いているときの対応は、以下の記事が参考になると思います。

最適なトラブルの対応で不要な退去をなくす

退去を防いで長期入居を実現するためにはトラブル対応も重要です。対応が悪ければ入居者の不満が溜まり、満足度は下がり、退去へと繋がります。

トラブルの対処は、トラブルを未然に防ぐ対策とトラブル発生時の対応に分けられます。トラブルは対応に着目しがちですが、事前の対策をしておくだけで、問題が大きくなるのを防ぐことが可能です。

トラブルを未然に防ぐための取り決めをしたり、トラブルが発生したときに入居者さんが納得してくれるように関係を築たりしておくことで、トラブルが発生したときに大きなクレームになることを避けられます。

よくあるトラブルは、騒音、水漏れ、ゴミ出しなど。それぞれの対応で大事なことや対応事例は以下の記事で紹介しています。参考にしてください。

また、トラブル対応をしてくれるのは管理会社です。管理会社との関係性を築くことや管理会社がどのように対応してくれているかを知っておくことも重要です。どのような点をチェックすればいいのか、以下の記事で紹介しています。

状況に合わせた空室対策を

長期入居を目指して適切な対応をしていても、転勤や結婚などのライフイベントで退去になることはあります。順調に入居者が決まっているうちはいいのですが、空室が埋まらなくなってくると要注意です。空室は入るはずの収入が入らない状態。大きな損失を出しているのと同じことであり、早く対策を打つ必要があります。

もっとも空室が埋まりやすいのが繁忙期です。まずは繁忙期に空室が埋まるように、事前の対策や繁忙期に向けた動きをしていく必要があります。

大家さん

うちの物件は築30年経ってしまって、入居者から人気がないんだよね…

築古物件になってしまい、設備や内装が古い、2DKなど最近ではあまり好まれない間取りになっている物件はリフォームやリノベーションをしないと空室が埋まらないのでしょうか。実はそんなことはありません。そのような理由があってもターゲットを広げることで入居者が獲得できる可能性はあります。

大家さん

お金をかける余裕はないけどなんとかしたい

そんなときは、高齢者や外国人の入居者を受け入れることで簡単に入居が決まることがあります。高齢者や外国人はトラブルが心配という大家さんもいらっしゃいますが、事前に対策を考えていれば問題はありません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、壁紙の張り替えや床の張り替えなど、軽微なリフォームでも効果が出るケースもあります。壁紙や床であればそれほど大きなコストではありませんし、原状回復工事のタイミングであれば特別な出費にもなりません。

以下の記事でこれまでに弊社でやって効果があった事例をまとめています。ぜひ参考にしてください。

物件を維持するためには修繕も忘れずに

トラブルを未然に防ぐ、物件の価値を維持するためには修繕も欠かせません。賃貸マンションやアパートも、計画的な修繕をすることが望ましいとされています。国土交通省が出しているガイドラインでは、アパートやマンションの計画修繕にかかる費用は、1戸あたり200万円前後。（参照：国土交通省ー計画修繕ガイドブック）

それなりに費用がかかるため、どの程度ガイドラインに沿って行うのか悩まれるのではないでしょうか。もっとも気をつけたいのはトラブルの原因になるところです。

壁や屋根の防水機能がなくなってしまうと、漏水の原因になりトラブルになります。また、配管の劣化によっても漏水や排水の詰まりなどのトラブルが発生します。大家さんだけでは判断しにくいこともあると思いますので、ぜひ管理会社と相談してみてください。

このような大規模修繕をするときに大事なのは、必ず複数社から見積もりをとることです。一社だけの見積もりでは、不要に多額の費用を支払ってしまう可能性も。弊社の管理物件でも、これくらいの金額差が出ました。

賃貸経営はやることがたくさん！だからこそ管理会社との協力が不可欠です

ここに挙げたものがすべてではなく、賃貸経営は他にもやることがたくさんあります。だからこそ管理会社が大事です。

管理会社が適切な管理と対応をしてくれないと問題が起き続ける可能性も。ただの業者としてではなく、一緒に賃貸経営をするパートナーとして、賃貸管理会社とコミュニケーションを取っていくことがおすすめです。

今回の記事で気になったことがあれば、ぜひ管理会社と話し合ってみてください。